La taxe d'habitation résidence secondaire (THRS) est le seul impôt d'habitation encore dû depuis 2023 : le propriétaire, le locataire ou l'occupant qui dispose au 1er janvier d'un logement meublé autre que sa résidence principale la paie. Son montant est calculé sur la valeur locative cadastrale et le taux de la commune, avec une majoration possible en zone tendue ; le logement vacant relève d'une taxe propre dès 2027.
Résidence secondaire, logement vacant, résidence principale : trois régimes d'impôt
- Taxe d'habitation sur la résidence secondaire : due pour tout logement meublé non principal au 1er janvier, sans exonération liée au revenu.
- Logement vacant et vide de meubles : hors THRS, mais soumis selon la commune à la taxe sur la vacance des locaux d'habitation à partir de 2027.
- Résidence principale : plus aucune taxe d'habitation, si la déclaration d'occupation faite sur l'espace particulier d'impots.gouv est à jour.
Une taxe d'habitation supprimée pour le logement principal seulement
La taxe d'habitation sur la résidence principale a disparu en six ans, pas d'un coup. À partir de 2018, environ 80 % des foyers, sous conditions de revenu, ont bénéficié d'un dégrèvement progressif, jusqu'à ne plus rien payer en 2020. L'article 16 de la loi de finances pour 2020 a ensuite organisé la suppression pour les 20 % de foyers restants : un abattement de 30 % en 2021, de 65 % en 2022, puis la disparition totale en 2023.
La réforme a laissé intact l'impôt sur les autres logements. La taxe d'habitation n'a pas été supprimée : elle a changé de cible. Elle ne vise plus que les locaux meublés qui ne servent pas d'habitation principale, ce que l'administration fiscale appelle la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale. Pendant la période de transition, les taux étaient gelés : les communes et les intercommunalités n'ont pu modifier leur taux sur les résidences secondaires qu'à partir de 2023.
Un point surprend encore beaucoup de contribuables : recevoir un avis de taxe d'habitation après 2023 alors qu'ils n'ont qu'un seul logement. Dans la plupart des cas, l'administration considère ce local d'habitation comme une résidence secondaire, faute de déclaration à jour de sa situation d'occupation. Un changement d'adresse mal signalé, un logement acheté sans déclaration ou une location non déclarée suffisent à déclencher l'imposition. Le ministère de l'Économie rappelle également, sur son site, que la déclaration incombe au propriétaire et non au locataire. La correction passe par une réclamation, et le dégrèvement est accordé quand la situation réelle au 1er janvier est établie.
Qui doit payer la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?
La taxe d'habitation sur une résidence secondaire est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement meublé au 1er janvier de l'année d'imposition, pour l'année entière. Le redevable de la taxe n'est donc pas forcément le propriétaire : un locataire à l'année d'une maison de vacances ou un occupant à titre gratuit la paie aussi, comme le rappelle la fiche du service public consacrée à la THRS (vérifiée le 24 août 2026).
La règle du 1er janvier tranche la plupart des situations. Un logement acheté en février ne sera imposé à son nouveau propriétaire que l'année suivante ; un bien vendu en mars reste à la charge du vendeur pour l'année en cours, sauf répartition prévue entre les parties dans l'acte de vente, ce que le notaire peut organiser à côté des frais de notaire mais qui ne lie pas l'administration fiscale.
Plusieurs cas particuliers reviennent souvent :
- Le logement de fonction ou proche du travail : un appartement conservé près de son lieu d'activité professionnelle constitue une résidence secondaire imposable, même s'il n'est occupé qu'en semaine.
- Le meublé loué : pour un loueur de meublés, la taxe est établie à son nom, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location ; un locataire à l'année qui en fait sa résidence principale ne paie, lui, plus rien.
- Le logement de famille inoccupé mais meublé : une maison héritée et laissée en l'état reste imposable tant qu'elle conserve un ameublement suffisant ; une propriété immobilière inoccupée pour une raison de santé ne change pas de régime sans démarche.
- Les dépendances : garage, parking ou cave rattachés à la résidence secondaire sont taxés avec elle, même non meublés et non attenants.
Locaux concernés : meublé, vide ou professionnel
Le critère décisif pour la THRS est l'ameublement. Un logement qui dispose d'un mobilier suffisant pour y vivre entre dans le champ de la taxe, même s'il n'est occupé que quelques semaines par an ; un logement vide de tout meuble en sort, mais il peut alors relever de la fiscalité des logements vacants. Les locaux affectés à une activité professionnelle et soumis à la cotisation foncière des entreprises suivent, eux, la fiscalité des entreprises.
Le tableau suivant met côte à côte les situations les plus fréquentes et l'impôt local qui s'y applique.
| Situation du logement au 1er janvier | Impôt concerné | Qui paie |
|---|---|---|
| Habitation principale de l'occupant | Aucune taxe d'habitation (taxe foncière pour le propriétaire) | Personne au titre de la taxe d'habitation |
| Maison de vacances meublée | Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majorée si la commune l'a votée | Le propriétaire ou l'occupant qui en a la disposition |
| Meublé loué à l'année comme résidence principale | Aucune taxe d'habitation | Personne |
| Logement vacant, vide de meubles | Taxe sur la vacance des locaux d'habitation à partir de 2027, selon la commune | Le propriétaire |
| Ancien logement d'une personne entrée en maison de retraite | Exonération de THRS à compter de l'année qui suit l'admission | Personne |
Comment est calculée la taxe d'habitation sur une résidence secondaire
Le montant de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire se calcule en fonction de la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par les taux votés par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité. La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel que le bien pourrait produire, évalué par l'administration fiscale à partir de sa surface, de sa catégorie et de ses éléments de confort ; elle est revalorisée chaque année par la loi de finances.
Le calcul de la THRS diffère de celui de l'ancienne taxe sur la résidence principale sur un point important : les abattements pour charges de famille, qui réduisaient la base d'une habitation principale, ne s'appliquent pas à une résidence secondaire. Le montant ne dépend pas non plus du revenu du redevable. S'ajoutent au produit communal, selon le territoire, la majoration éventuelle votée en zone tendue, des taxes additionnelles comme la taxe pour la gestion des milieux aquatiques (GEMAPI) et les frais de gestion de l'État.
Le service public précise qu'une estimation fiable ne peut pas être faite soi-même : la valeur locative d'un bien n'est connue que de l'administration. Elle figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, et le centre des impôts fonciers peut la communiquer. Le même socle sert au calcul de la taxe foncière depuis 2021, ce qui explique que les deux impôts évoluent ensemble quand la base est revalorisée ou quand des travaux d'agrandissement modifient la consistance du bien.
Les taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont votés chaque année avant le 15 avril, dans le même mouvement que les étapes du budget d'une commune. Pour une collectivité, c'est désormais l'un des rares impôts locaux dont elle fixe encore le taux, avec la taxe foncière : un levier fiscal surveillé de près dans les communes touristiques où les résidences secondaires représentent une large part des logements.
Déclarer l'occupation de ses biens : une obligation depuis 2023
La déclaration d'occupation des biens immobiliers conditionne l'imposition de chaque logement. Depuis 2023, tout propriétaire d'un local d'habitation doit indiquer à l'administration fiscale, avant le 1er juillet, à quel titre il l'occupe ou qui l'occupe : résidence principale, résidence secondaire, location, logement vacant. La déclaration n'est à refaire qu'en cas de changement de situation ou pour un bien encore jamais déclaré.
Elle se fait en ligne depuis l'espace particulier du site impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers », ou à défaut par courrier ou au guichet du centre des finances publiques. En pratique, l'acquisition d'un bien, le passage d'une résidence principale à une résidence secondaire, une mise en location ou le départ d'un locataire sont les événements à signaler.
L'oubli coûte cher de deux façons. La loi prévoit une amende de 150 € par local en cas de défaut de déclaration ou d'information inexacte. Surtout, un logement mal déclaré peut recevoir un avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires alors qu'il est loué comme résidence principale ou occupé par son propriétaire. Vérifier la situation déclarée de chaque bien avant le 1er juillet évite l'essentiel des réclamations de l'automne.
La majoration votée par la commune en zone tendue
Dans les communes où la demande de logements excède nettement l'offre, le conseil municipal peut majorer la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 %. Cette faculté est prévue par l'article 1407 ter du code général des impôts, dont la version issue de la loi de finances pour 2026 s'applique aux impositions établies à partir de 2027. La délibération relève du conseil municipal réuni en séance et doit être prise dans les délais fixés par le code pour s'appliquer l'année suivante.
La liste des communes autorisées à voter cette majoration a été fortement élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui y a ajouté de nombreuses communes touristiques où les résidences secondaires pèsent sur l'accès au logement des habitants à l'année. Pour les communes retenues au titre d'une forte proportion de logements non principaux, la majoration est possible depuis le 1er janvier 2024. Une commune littorale ou de montagne de quelques milliers d'habitants peut donc aujourd'hui alourdir la taxe sur les résidences secondaires, ce qu'elle ne pouvait pas faire auparavant.
Les cas où la majoration n'est pas due
La majoration de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire peut être écartée sur demande dans trois situations : quand l'activité professionnelle du contribuable l'oblige à disposer d'un logement près de son lieu de travail, quand sa résidence principale est un établissement de soins de longue durée, ou quand le logement ne peut pas être habité pour une cause indépendante de sa volonté. Pour en bénéficier, la demande se dépose auprès du centre des impôts compétent, en ligne sur impots.gouv, sur place ou par courrier, selon les modalités indiquées sur l'avis. Seule la majoration tombe : la taxe d'habitation de base reste due.
Exonérations : qui peut ne pas payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Les exonérations de la THRS sont peu nombreuses, car l'impôt vise précisément un logement non indispensable à son occupant. La plus fréquente concerne la maison de retraite : la personne qui entre dans un établissement de soins de longue durée, comme un EHPAD, voit son ancien logement devenir une résidence secondaire, mais celui-ci est exonéré à compter de l'année qui suit son admission. Ses autres résidences secondaires restent imposables.
Une exonération peut également viser l'ancienne résidence principale d'un Français expatrié rappelé en France lors d'un retour collectif ou invité à quitter sa zone de résidence, sur réclamation. Les communes et intercommunalités situées en zone France ruralités revitalisation (ZFRR) peuvent exonérer les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme par délibération ; à partir des impositions de 2027, cette faculté n'est plus limitée à la ZFRR, à condition d'avoir délibéré avant le 1er octobre 2026.
Le revenu du foyer ne donne droit à aucune exonération de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire, contrairement à l'ancienne taxe sur l'habitation principale. Les organismes de logements sociaux (HLM) relèvent de règles propres. Quant à la question de savoir comment ne pas payer la taxe, la seule réponse légale tient à la situation réelle du bien au 1er janvier : un logement loué comme résidence principale, réellement vidé de ses meubles ou devenu inhabitable sort du champ de la THRS, à condition que la déclaration d'occupation le dise.
Logements vacants : une taxe unique à partir de 2027
Jusqu'en 2026, deux impôts coexistaient pour les logements vacants. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), perçue au profit de l'Agence nationale de l'habitat, s'appliquait automatiquement en zone tendue. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) pouvait être instituée ailleurs par la commune ou l'intercommunalité.
L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a fusionné ces deux impôts. À compter du 1er janvier 2027, ils sont remplacés par la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts et précisée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Son produit revient désormais au bloc communal, et non plus à l'Agence nationale de l'habitat. Les services de l'État ont publié une présentation de la nouvelle taxe.
| Taxe sur la vacance | Commune en zone tendue | Autre commune |
|---|---|---|
| Application | Automatique | Sur délibération de la commune ou de l'intercommunalité |
| Durée de vacance | Au moins un an au 1er janvier | Au moins deux ans au 1er janvier |
| Taux | 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite, que la commune peut relever jusqu'à 30 % et 60 % | Fixé librement par la collectivité, dans la limite de 50 % |
Le logement vacant n'est pas taxé si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou s'il a été occupé au moins 90 jours consécutifs pendant la période de référence. Des travaux lourds qui rendent le logement inhabitable peuvent aussi l'écarter. Dans les communes hors zone tendue, les anciennes délibérations instituant la THLV cessent de produire effet à la fin de 2026 : une commune qui veut taxer ses logements vides en 2027 doit délibérer à nouveau.
Avis, paiement et réclamation
L'avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires arrive au cours du dernier trimestre de l'année et reste consultable dans l'espace particulier du site impots.gouv.fr. La date limite de paiement figure sur l'avis ; le paiement en ligne, le prélèvement mensuel ou le prélèvement à l'échéance sont proposés, et le montant au-delà d'un certain seuil doit être réglé par un moyen dématérialisé. Ces modalités sont les mêmes que pour la taxe foncière, l'autre impôt local du propriétaire.
Le contribuable qui s'estime imposé à tort, parce que le logement était sa résidence principale, était loué ou vide de meubles au 1er janvier, dépose une réclamation auprès du service des impôts des particuliers du lieu de situation du bien, de préférence par la messagerie sécurisée de son espace particulier. Pour les impôts locaux, elle est recevable jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement. La réclamation ne suspend pas le paiement, mais un sursis de paiement peut être demandé en même temps.
Comment les communes ont été compensées
La compensation des communes a pris la forme d'un transfert d'impôt : en 2021, elles ont reçu la part de taxe foncière sur les propriétés bâties que percevaient jusque-là les départements. C'est pourquoi le taux communal de taxe foncière a fait un bond apparent sur les avis de 2021, sans hausse réelle pour le contribuable : il additionnait l'ancien taux communal et l'ancien taux départemental.
Le produit transféré ne correspondait jamais exactement à la perte de chaque commune. Une commune résidentielle, qui percevait beaucoup de taxe d'habitation, recevait trop peu de taxe foncière départementale ; une commune accueillant de nombreux locaux d'activité en recevait trop. Un coefficient correcteur, calculé une fois pour toutes et fixe pour chaque commune, rééquilibre chaque année le produit : il prélève sur les communes surcompensées pour abonder les communes sous-compensées, avec un complément de l'État. Les communes faiblement surcompensées conservent l'intégralité de leur produit.
Les intercommunalités et les départements, qui ont perdu une ressource fiscale sans recevoir de taxe foncière, perçoivent depuis 2021 une fraction de la TVA nationale, qui évolue comme le produit de cette taxe. Ce changement pose une question de fond pour l'autonomie des finances locales et des budgets des collectivités : ces collectivités ne votent plus le taux d'une partie de leurs ressources, et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires devient, avec la taxe foncière, l'essentiel de leur pouvoir de taux.
Déclaration annuelle, maison héritée vide et échéance de paiement
Faut-il déclarer sa résidence secondaire chaque année ?
La déclaration d'une résidence secondaire n'est pas annuelle : elle se fait une fois sur « Gérer mes biens immobiliers », puis seulement en cas de changement de situation (vente, mise en location, passage en résidence principale), avant le 1er juillet.
Une maison héritée et vide de meubles paie-t-elle la taxe d'habitation ?
Une maison héritée vidée de ses meubles ne paie pas la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, mais si elle reste inoccupée, elle peut entrer dans le champ de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation à partir de 2027, automatiquement en zone tendue et sur délibération ailleurs.
Quand payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe d'habitation sur une résidence secondaire se paie à la date limite inscrite sur l'avis, reçu au cours du dernier trimestre ; la situation prise en compte reste celle du 1er janvier de l'année d'imposition.
