Le calcul de la taxe foncière part de la valeur locative cadastrale du logement, un loyer annuel fictif fixé selon sa surface pondérée, réduite de moitié pour former la base d'imposition, puis multipliée par les taux votés par la commune et l'intercommunalité, que le propriétaire retrouve ligne par ligne sur son avis.
- Valeur locative cadastrale
- Loyer annuel théorique du bien, établi par l'administration fiscale à partir de la surface et de références de 1970, revalorisé chaque année.
- Base d'imposition
- La moitié de cette valeur, après l'abattement forfaitaire de 50 % prévu par la loi.
- Taux global
- La somme du taux communal, du taux intercommunal et, selon le territoire, de taxes additionnelles.
- Montant de l'avis
- Base multipliée par le taux global, plus la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les frais de gestion de l'État.
Comment est calculée la taxe foncière, en une formule
La taxe foncière sur les propriétés bâties se calcule toujours selon une formule unique, quelle que soit la commune : base d'imposition multipliée par le taux d'imposition. La base d'imposition est égale à la valeur locative cadastrale du bien diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 %, qui couvre forfaitairement les frais d'entretien, d'assurance et de réparation supportés par le détenteur du bien. Le taux est voté chaque printemps par les élus locaux. Les services fiscaux établissent donc l'assiette, les collectivités fixent les taux : cette répartition des rôles explique qu'un même logement ne paie pas une taxe identique d'une commune à l'autre.
Sur l'avis d'imposition, le calcul de la taxe foncière apparaît en colonnes : une colonne par collectivité (commune, intercommunalité, éventuellement taxe spéciale d'équipement et taxe GEMAPI), avec pour chacune la base, le taux de l'année et la cotisation. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères forme une colonne distincte, calculée sur cette assiette. Les frais de gestion de la fiscalité directe locale, perçus par l'État pour l'établissement et le recouvrement de l'impôt, s'ajoutent en bas de l'avis. Le total de ces lignes donne le montant à payer.
La valeur locative cadastrale : surface pondérée et catégorie du logement
La valeur locative cadastrale d'un logement repose sur la révision générale de 1970. Chaque local d'habitation a été classé dans l'une des huit catégories prévues par le fisc, de la plus luxueuse à la plus délabrée, et comparé à un local de référence situé dans sa commune. Le tarif au mètre carré de ce local de référence, appliqué à la surface pondérée du bien, donne un loyer annuel de convention : c'est la valeur locative brute, souvent éloignée des loyers réels d'aujourd'hui.
La surface pondérée n'est pas la surface habitable. Le calcul utilise d'abord la surface réelle des pièces, la corrige selon leur nature (une cave ou un grenier compte moins qu'une chambre), puis ajoute des mètres carrés fictifs pour chaque élément de confort : eau courante, électricité, gaz, baignoire ou douche, lavabo, WC intérieur, chauffage central. Un coefficient d'entretien, qui va de bon à mauvais état, et un coefficient de situation, qui tient compte de l'emplacement dans la commune et dans l'immeuble, corrigent ensuite le résultat. Une maison avec piscine, garage et salle de bains supplémentaire voit donc sa surface pondérée dépasser nettement sa surface au sol.
Ces données figurent dans les fichiers du cadastre depuis la construction ou depuis la dernière déclaration de changement. Elles ne sont pas mises à jour d'office lorsqu'un appartement est rénové ou qu'une maison est agrandie : c'est au propriétaire de déclarer la modification, dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux, sur l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv.fr.
Pourquoi la base augmente chaque année sans vote
La base de la taxe foncière augmente chaque année par le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives. Depuis 2018, l'article 1518 bis du code général des impôts l'indexe automatiquement sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation harmonisé entre novembre de l'avant-dernière année et novembre de l'année précédente. Aucun vote n'intervient, ni au Parlement ni au conseil municipal. Ce mécanisme a porté la revalorisation à 7,1 % en 2023, 3,9 % en 2024 et 1,7 % en 2025 : une taxe peut donc progresser alors que la commune n'a pas touché à son taux.
La révision d'ensemble des valeurs locatives des locaux d'habitation, lancée par la loi de 2019 relative au budget de l'État pour 2020, pour remplacer les références de 1970 par des loyers réels, a de nouveau été reportée. L'article 106 de la loi de finances pour 2026 prévoit une collecte des loyers auprès des bailleurs en 2028 et une intégration des nouvelles valeurs dans les bases d'imposition au 1er janvier 2031. Le calendrier détaillé figure sur la page des services de l'État consacrée à la réforme des valeurs locatives. D'ici là, la méthode de 1970 reste la seule base de calcul.
Qui vote le taux de la taxe foncière ?
Le taux de la taxe foncière est voté par deux niveaux de collectivités : la commune et l'intercommunalité à fiscalité propre dont elle est membre. Peuvent s'y ajouter, selon les territoires, la taxe spéciale d'équipement perçue au profit d'un établissement public foncier et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI). Les taux sont votés avant le 15 avril, avec le budget, ou avant le 30 avril l'année du renouvellement des conseils municipaux : c'est l'une des décisions clés des étapes du budget communal.
Le département ne vote plus de taux de taxe foncière depuis 2021. Pour compenser la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, l'article 16 de la loi de finances pour 2020 a transféré aux communes la part départementale. Le taux communal affiché sur l'avis depuis 2021 additionne donc l'ancien taux communal et l'ancien taux départemental, ce qui explique la forte hausse apparente de la colonne « commune » cette année-là, sans hausse réelle du montant. Un coefficient correcteur, fixé une fois pour chaque commune, corrige ensuite les écarts entre ce qu'elle a perdu et ce qu'elle a reçu.
Au sein d'une communauté de communes ou d'agglomération, la commune conserve son taux et l'intercommunalité vote un taux additionnel. Les deux lignes apparaissent séparément sur l'avis, ce qui permet de savoir quelle collectivité a augmenté sa part d'une année sur l'autre. Les taux votés pour chaque commune sont publiés par la DGFiP sur le site collectivites-locales.gouv.fr.
Un exemple de calcul, ligne par ligne
Un exemple de calcul de la taxe foncière permet de suivre la méthode utilisée par le fisc. Les valeurs ci-dessous sont des chiffres ronds choisis pour l'illustration, sans rapport avec une commune réelle ; seule la mécanique compte.
- Valeur locative cadastrale de l'année, revalorisée : 4 000.
- Abattement forfaitaire de 50 % : la base d'imposition vaut 2 000.
- Taux communal de 35 % : cotisation communale de 700.
- Taux intercommunal de 5 % : cotisation intercommunale de 100.
- Taux global de 40 % : cotisation de taxe foncière de 800, avant frais de gestion.
- TEOM au taux de 10 % de cette assiette : 200 de plus, sur l'avis unique.
Ce logement, s'il était situé dans une commune voisine dont le taux global est de 50 % paierait un quart de plus, à assiette identique. À l'inverse, un appartement de surface égale classé dans une catégorie de confort inférieure aurait une valeur locative plus basse et donc une cotisation plus faible, à taux égal. C'est pour cette raison qu'un montant moyen de la taxe foncière, publié par une étude ou un observatoire, ne dit pas grand-chose d'un logement donné : il mélange des bases et des taux très différents.
Comment vérifier le calcul de sa taxe foncière ?
Vérifier le calcul de sa taxe foncière commence par l'avis d'imposition, disponible dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr à la fin du mois d'août ou en septembre. La démarche tient en trois contrôles, à partir des informations imprimées sur l'avis. D'abord, la base : elle doit valoir la moitié de la valeur locative indiquée et progresser d'une année sur l'autre du seul coefficient de revalorisation, sauf déclaration de travaux. Ensuite, les taux : ceux de l'avis doivent correspondre aux taux votés par la commune et l'intercommunalité, publiés en ligne. Enfin, les exonérations : une construction récente ou une situation personnelle particulière doivent apparaître sur l'avis.
Si l'assiette paraît anormale, le contribuable peut demander au service des impôts fonciers dont dépend le bien le détail de l'évaluation : surface retenue, catégorie, éléments de confort, coefficients. Une erreur matérielle (pièce comptée deux fois, piscine démolie toujours imposée, logement classé dans une catégorie trop élevée) se conteste par une réclamation, dans l'espace en ligne ou par courrier, jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement. Le contact passe par la messagerie sécurisée de l'espace particulier ou par le centre des impôts ; aucune démarche n'est payante.
Il n'existe pas de simulateur officiel qui donne le montant exact de la taxe foncière d'un bien. Les outils de calcul gratuit proposés en ligne reprennent la formule officielle, mais ils doivent deviner la valeur locative à partir de la surface, des travaux réalisés et du type de logement ; chaque simulateur était conçu pour une estimation rapide : leur estimation sert à se faire une idée avant un achat, pas à contester un avis.
Qui paie la taxe foncière, et à quelle date ?
La taxe foncière est due par le titulaire du droit de propriété ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Celui qui vend sa maison en juin reçoit donc l'avis de l'année entière. L'acte de vente prévoit presque toujours que l'acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la vente : c'est un accord entre les parties, pas une règle fiscale, et le fisc ne connaît que le détenteur du 1er janvier. Ce point figure parmi les vérifications à faire avant de signer un achat immobilier.
Le locataire ne paie pas la taxe foncière. Le bailleur peut en revanche lui refacturer la TEOM, qui fait partie des charges récupérables, à condition de la distinguer dans le décompte des charges. L'impôt se règle en principe à la mi-octobre, avec quelques jours de plus en cas de paiement en ligne ; le contribuable peut aussi choisir le prélèvement mensuel, réparti sur l'année, ou le prélèvement à l'échéance.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), une ligne à ne pas confondre
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est instituée par la commune ou par l'intercommunalité compétente pour la collecte des déchets. Elle repose sur l'assiette de la taxe foncière, et non sur la quantité de déchets produite. Certaines collectivités y ajoutent une part incitative qui tient compte de la production réelle de déchets ; d'autres préfèrent une redevance facturée selon le service rendu, qui n'apparaît alors pas sur l'avis. Comme elle figure sur l'avis foncier, une hausse de la TEOM est souvent attribuée à tort à la taxe foncière proprement dite.
Exonérations et allègements de la taxe foncière
Les exonérations de taxe foncière dépendent soit du logement, soit de la situation du contribuable. Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées pendant les deux années qui suivent leur achèvement, à condition d'avoir été déclarées dans les délais. Depuis la réforme de 2021, la commune peut, par délibération, limiter cette exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base, sauf pour certains logements construits avec des prêts aidés ; l'intercommunalité peut supprimer l'exonération sur sa part.
| Situation | Allègement | Condition principale |
|---|---|---|
| Construction neuve | Exonération temporaire de deux ans, totale ou partielle | Déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement |
| Contribuable de plus de 75 ans | Exonération du logement occupé à titre principal | Ressources sous un plafond de revenu fiscal de référence |
| Bénéficiaire de l'AAH ou de l'ASPA | Exonération du logement occupé à titre principal | Conditions de ressources et d'occupation |
| Contribuable de 65 à 75 ans | Dégrèvement forfaitaire | Ressources sous un plafond |
| Taxe supérieure à la moitié des revenus | Plafonnement, sur demande | Logement habité, ressources sous un plafond |
| Logement rénové sur le plan énergétique | Exonération facultative, temporaire | Délibération de la collectivité et seuil de dépenses |
Les plafonds de ressources sont revus chaque printemps ; le fisc applique d'office la plupart de ces allègements à partir de la déclaration de revenus, mais le plafonnement en fonction des revenus doit être demandé. Le détail des conditions figure sur la fiche officielle consacrée à la taxe foncière.
Une taxe locale au service d'abord de la commune
La taxe foncière sur les propriétés bâties est devenue, depuis la suppression de la taxe d'habitation sur le logement habituel, le premier impôt direct dont la commune garde la maîtrise du taux. Elle alimente la section de fonctionnement du budget communal (écoles, voirie, entretien des bâtiments, personnel) aux côtés des dotations de l'État et de la taxe d'habitation encore due sur les résidences secondaires. Cette dépendance explique la prudence des élus : une hausse du taux se voit directement sur l'avis de chaque contribuable, alors que la revalorisation des bases, décidée par la loi, fait progresser les recettes sans décision locale. Pour situer cet impôt parmi les autres ressources locales, voir comment se financent les collectivités.
Taxe foncière : les cas qui surprennent sur l'avis
Pourquoi ma taxe foncière augmente-t-elle alors que la commune n'a pas changé son taux ?
Trois causes se cumulent souvent : la revalorisation annuelle automatique des bases, une hausse du taux intercommunal ou de la TEOM, et la fin d'une exonération temporaire de construction neuve. Comparer colonne par colonne l'avis de l'année et celui de l'exercice précédent montre laquelle a joué, une question que le simulateur en ligne ne tranche pas.
Le département vote-t-il encore un taux de taxe foncière ?
Le département ne vote plus de taux depuis 2021 : sa part a été transférée aux communes pour compenser la suppression de la taxe d'habitation sur le logement habituel. L'ancien taux départemental est inclus dans le taux communal affiché sur l'avis.
Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?
La taxe foncière reste due par le détenteur du bien au 1er janvier. Le bailleur peut seulement refacturer au locataire la TEOM, qui est une charge récupérable.
Une piscine ou un abri de jardin change-t-il le calcul ?
Une piscine enterrée, un garage ou un abri de jardin de plus de 20 mètres carrés augmentent la valeur locative cadastrale et donc la base d'imposition, à déclarer dans les 90 jours suivant l'achèvement. Une piscine nouvelle bénéficie, comme une construction neuve, de l'exonération de deux ans si elle est déclarée à temps.
