La taxe foncière sur les propriétés bâties se calcule en appliquant à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien les taux votés par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité. L'administration fiscale établit la base ; les élus locaux fixent les taux.
- Valeur locative cadastrale
- Loyer annuel théorique du bien, calculé par l'administration à partir de références datant de 1970, revalorisé chaque année.
- Base d'imposition
- La moitié de cette valeur, après l'abattement légal de 50 %.
- Taux
- Voté chaque année par la commune et l'intercommunalité, parfois complété par un syndicat ou une taxe spéciale.
- TEOM
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, calculée sur la même base et réclamée sur le même avis.
Qui paie la taxe foncière ?
La taxe est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Celui qui vend sa maison en juin reçoit donc l'avis de l'année entière. En pratique, l'acte de vente prévoit presque toujours que l'acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la vente : c'est un accord entre les parties, pas une règle fiscale, et l'administration ne connaît que le propriétaire du 1er janvier. Ce point figure parmi les vérifications à faire avant de signer un achat immobilier.
Le locataire ne paie pas la taxe foncière. Le propriétaire peut en revanche lui refacturer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui fait partie des charges récupérables.
La valeur locative cadastrale, une valeur ancienne mise à jour chaque année
La valeur locative des logements repose sur la révision générale de 1970. Chaque local a été classé dans une catégorie et comparé à un local de référence de la commune ; sa surface est pondérée selon ses éléments de confort (salle de bains, chauffage central, garage) et son état. Le résultat est un loyer annuel théorique, souvent très éloigné des loyers réels d'aujourd'hui.
Deux mécanismes font évoluer cette valeur. D'abord la revalorisation forfaitaire annuelle : depuis 2018, l'article 1518 bis du code général des impôts l'indexe automatiquement sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation harmonisé entre novembre de l'avant-dernière année et novembre de l'année précédente. Aucun vote n'intervient, ni national ni local. Ensuite la mise à jour individuelle : un agrandissement, une piscine, la transformation d'un garage en pièce habitable modifient la valeur locative. Ces changements doivent être déclarés à l'administration dans les 90 jours suivant leur achèvement.
La révision d'ensemble des valeurs locatives des locaux d'habitation, lancée par la loi de finances pour 2020, a de nouveau été reportée. L'article 106 de la loi de finances pour 2026 prévoit une collecte des loyers auprès des propriétaires en 2028 et une intégration des nouvelles valeurs dans les bases d'imposition au 1er janvier 2031. Le calendrier détaillé figure sur la page des services de l'État consacrée à la réforme des valeurs locatives.
Qui vote le taux ?
Deux niveaux votent un taux de taxe foncière sur les propriétés bâties : la commune et l'intercommunalité à fiscalité propre dont elle est membre. S'y ajoutent, selon les territoires, la taxe spéciale d'équipement perçue au profit d'un établissement public foncier et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI). Les taux sont votés avant le 15 avril, en même temps que le budget, ou avant le 30 avril l'année des élections municipales : c'est l'une des décisions clés du vote du budget et des taux.
Le département ne vote plus de taux de taxe foncière depuis 2021. Pour compenser la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, l'article 16 de la loi de finances pour 2020 a transféré aux communes la part départementale de taxe foncière. Le taux communal affiché sur l'avis depuis 2021 additionne donc l'ancien taux communal et l'ancien taux départemental. Un coefficient correcteur, fixe pour chaque commune, corrige ensuite les écarts entre ce que la commune a perdu et ce qu'elle a reçu.
Au sein d'une communauté de communes ou d'agglomération, la commune conserve son taux et l'intercommunalité vote un taux additionnel. Les deux lignes apparaissent séparément sur l'avis, ce qui permet de savoir quelle collectivité a augmenté ou non sa part.
Questions fréquentes sur la taxe foncière
Pourquoi ma taxe foncière augmente-t-elle alors que la commune n'a pas changé son taux ?
Trois causes se cumulent souvent : la revalorisation annuelle automatique des bases, une hausse du taux intercommunal ou de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et la fin d'une exonération temporaire.
Le département vote-t-il encore un taux de taxe foncière ?
Non. Depuis 2021, la part départementale a été transférée aux communes pour compenser la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales.
Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?
Non, elle est due par le propriétaire au 1er janvier. Le propriétaire peut seulement refacturer au locataire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est une charge récupérable.
La formule de calcul, étape par étape
- L'administration détermine la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée pour l'année.
- Elle applique l'abattement de 50 % prévu par la loi pour obtenir la base d'imposition.
- Elle multiplie cette base par la somme des taux : commune, intercommunalité, et le cas échéant taxe spéciale d'équipement et GEMAPI.
- Elle ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les frais de gestion perçus par l'État.
Deux propriétaires de maisons voisines et de même surface peuvent payer des montants différents : l'une a été agrandie et déclarée, l'autre non ; l'une est classée dans une catégorie de confort supérieure ; l'une bénéficie encore d'une exonération de construction neuve. Pour connaître la valeur locative de son bien, le propriétaire peut consulter son espace sur impots.gouv.fr ou interroger le centre des finances publiques.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
La TEOM est instituée par la commune ou par l'intercommunalité compétente pour la collecte des déchets. Elle repose sur la même base que la taxe foncière, et non sur la quantité de déchets produite. Certaines collectivités y ajoutent une part incitative qui tient compte de la production réelle de déchets, et d'autres préfèrent une redevance facturée selon le service rendu. Comme elle figure sur le même avis, une hausse de la TEOM est souvent attribuée à tort à la taxe foncière elle-même.
Exonérations et allègements
Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées pendant les deux années qui suivent leur achèvement, à condition d'avoir été déclarées dans les délais. Depuis la réforme de 2021, la commune peut, par délibération, limiter cette exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base, sauf pour certains logements financés par des prêts aidés ; l'intercommunalité peut supprimer l'exonération sur sa part.
D'autres allègements dépendent de la situation du propriétaire : exonération pour les personnes de plus de 75 ans, les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés ou de l'allocation de solidarité aux personnes âgées, sous conditions de revenus ; dégrèvements pour certaines personnes de 65 à 75 ans ; plafonnement de la taxe lorsqu'elle dépasse la moitié des revenus du foyer, lui aussi sous conditions. Des exonérations facultatives existent enfin pour certains logements rénovés sur le plan énergétique, si la collectivité les a votées. Le détail des conditions figure sur la fiche officielle consacrée à la taxe foncière. Pour situer cet impôt parmi les autres recettes locales, voir comment se financent les collectivités.
