Permis de construire et déclaration préalable : ce que fait la mairie

Permis de construire, mairie du terrain, seuil de 20 m² : au-delà, les travaux de construction exigent une demande de permis ; en dessous, ou jusqu'à 40 m² pour une extension en zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable de travaux suffit. Le service d'urbanisme instruit le dossier, le maire de la commune signe l'autorisation d'urbanisme.

Permis de construire ou déclaration préalable : la surface qui fait basculer

Le choix entre permis de construire et déclaration préalable dépend d'abord de la surface créée par les travaux, mesurée en surface de plancher ou en emprise au sol (la plus grande des deux compte). Le seuil général est de 20 m² : au-delà, une construction nouvelle relève du permis. Le seuil passe à 40 m² pour l'agrandissement d'un bâtiment existant situé en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme (PLU). Pour une construction indépendante, comme un garage séparé ou un abri de jardin, le seuil reste 20 m², même en zone urbaine.

Au-delà de 150 m² de surface de plancher (800 m² pour un bâtiment agricole), le recours à un architecte est obligatoire, y compris quand l'extension seule est modeste. Une maison de 130 m² qui gagne 30 m² en zone urbaine bascule donc à la fois vers le permis de construire et vers l'architecte. Avant de remplir le moindre formulaire, il faut lire le règlement de zone du plan local d'urbanisme : une hauteur maximale, un recul par rapport à la limite séparative ou un coefficient d'emprise au sol peuvent rendre le projet impossible, quelle que soit la procédure retenue.

Quels travaux sans surface nouvelle passent par une déclaration préalable ?

La déclaration préalable de travaux ne concerne pas seulement les petites extensions : elle encadre aussi des travaux qui ne créent aucun mètre carré mais changent l'aspect extérieur d'un bâtiment. La mairie vérifie alors que le projet respecte les règles d'aspect du document d'urbanisme (matériaux, couleurs, ouvertures).

• remplacement de fenêtres ou de volets par un modèle différent, création d'une ouverture ;
• pose de panneaux solaires en toiture ou de fenêtres de toit ;
• ravalement de façade, dans les secteurs où la commune l'a soumis à déclaration ou dans les abords d'un monument historique ;
• clôture, là où une délibération du conseil municipal l'impose ;
• piscine non couverte dont le bassin mesure de 10 à 100 m² ;
• changement de destination d'un local (un commerce transformé en logement) sans modification de structure ni de façade.

Un changement de destination accompagné de travaux touchant la structure porteuse ou la façade relève en revanche du permis de construire. Le formulaire cerfa n° 13703 sert aux déclarations préalables liées à une maison individuelle et à ses annexes, le cerfa n° 13404 aux autres déclarations. En cas d'hésitation, le service urbanisme de la mairie renseigne sur la procédure applicable avant le dépôt : une information prise en amont évite un dossier refusé pour erreur de formulaire.

Le dossier de demande de permis : formulaire cerfa et pièces à joindre

Un dossier de permis de construire réunit un formulaire cerfa et des pièces graphiques numérotées, dont la liste figure sur le bordereau du formulaire. Pour une maison individuelle et ses annexes, c'est le cerfa n° 13406 ; pour les autres constructions (immeuble, local d'activité, bâtiment agricole), le cerfa n° 13409. Un dossier incomplet ne fait pas courir le délai d'instruction : chaque pièce manquante retarde la décision d'autant.

Les pièces du dossier de permis de maison individuelle

• Plan de situation (PCMI1) : situer le terrain dans la commune, avec l'orientation et une échelle lisible ;
• Plan de masse (PCMI2) : les constructions existantes et projetées, leurs cotes, les raccordements aux réseaux et les plantations ;
• Plan en coupe (PCMI3) : l'implantation du bâtiment par rapport au profil du terrain ;
• Notice descriptive (PCMI4) : le terrain dans son environnement, les matériaux et les couleurs retenus ;
• Plan des façades et des toitures (PCMI5) ;
• Document graphique d'insertion (PCMI6) : le projet tel qu'il apparaîtra depuis la rue ;
• Photographies (PCMI7 et PCMI8) : une photographie originale pour situer le terrain dans l'environnement proche, une autre dans le paysage lointain.

Pièces supplémentaires selon le site du projet

Des pièces s'ajoutent selon la localisation du terrain : étude de sol dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles pour une maison neuve, attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020, étude d'incidence en site Natura 2000, accord du gestionnaire d'un monument historique voisin. Le dossier papier se dépose en quatre exemplaires pour un permis, deux pour une déclaration préalable, et davantage en secteur protégé, parce que la mairie le transmet aux services consultés. Le site du service public propose un service d'assistance en ligne (AD'AU) qui pose des questions sur le projet, remplit le bon formulaire et dresse la liste des pièces exigées.

Déposer la demande : en ligne, par lettre RAR ou en main propre

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir une demande d'autorisation d'urbanisme déposée en ligne, et celles de plus de 3 500 habitants les instruisent sous forme dématérialisée (article L. 423-3 du code de l'urbanisme). Le dépôt se fait sur le portail ou guichet numérique de la commune ou de l'intercommunalité, dont l'adresse figure sur le site internet de la mairie : première étape, créer un compte ; deuxième étape, saisir le formulaire et joindre les pièces par voie électronique ; l'administration envoie ensuite un accusé de réception électronique. Le dépôt papier reste possible, par lettre recommandée avec avis de réception (lettre RAR) ou en main propre contre récépissé au guichet. À Paris, le dépôt se fait uniquement par voie électronique.

Le récépissé, ou l'accusé d'enregistrement électronique, porte un numéro de dossier et la date à laquelle le permis ou la non-opposition sera acquis faute de réponse. Ce délai ne court que sur un dossier complet : dans le mois qui suit le dépôt, la mairie peut réclamer les pièces manquantes ou notifier une majoration du délai, par exemple parce que l'architecte des Bâtiments de France doit être consulté. Une demande de pièces reçue au bout de trois semaines n'a donc rien d'anormal ; une pièce réclamée après ce premier mois ne suspend plus le délai. Le demandeur dispose de trois mois pour compléter, faute de quoi la demande est rejetée tacitement. Le jour même du dépôt, la mairie affiche un avis de dépôt en mairie, mentionnant la nature du projet, qui reste visible pendant toute l'instruction.

Qui peut déposer une demande de permis de construire ?

Une demande de permis de construire peut être déposée par le propriétaire du terrain, par son mandataire, ou par une personne autorisée par le propriétaire à exécuter les travaux, comme un locataire ou un acheteur sous promesse de vente. Le formulaire contient une attestation : le demandeur certifie qu'il remplit l'une de ces conditions. La mairie ne vérifie pas les titres de propriété ; une fausse attestation n'engage que son auteur et peut conduire au retrait du permis pour fraude.

En indivision ou en copropriété, la question relève du droit privé : des travaux sur les parties communes ou qui modifient l'aspect extérieur d'un immeuble supposent une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, à obtenir avant le dépôt. Un constructeur de maison individuelle ou un architecte peut constituer le dossier, mais la demande est signée par le maître d'ouvrage, qui reste le titulaire de l'autorisation. Une entreprise ou une société civile immobilière dépose par son représentant légal.

Qui instruit et qui signe : commune, intercommunalité ou État ?

Pour une autorisation d'urbanisme, il faut distinguer celui qui signe et celui qui instruit. La signature revient au maire, au nom de la commune, dès qu'un PLU ou une carte communale s'applique ; dans les communes restées au règlement national d'urbanisme, la décision est prise au nom de l'État, par le maire ou le préfet (article L. 422-1). La commune peut aussi déléguer cette compétence au président de l'intercommunalité (article L. 422-3), délégation à confirmer après chaque renouvellement des élus. La délivrance des autorisations fait partie des pouvoirs propres du maire, que le conseil municipal ne peut pas exercer à sa place.

L'instruction, c'est-à-dire l'analyse technique du dossier au regard des règles du plan local, est souvent confiée à un service commun, l'une des compétences facultatives qu'une intercommunalité peut mutualiser, ou à un syndicat. Les services de l'État ne sont plus mis à disposition gratuitement que pour les communes de moins de 10 000 habitants qui n'appartiennent pas à un groupement de 10 000 habitants ou plus (article L. 422-8). Une commune de 1 200 habitants membre d'une communauté de 25 000 habitants voit ainsi ses dossiers examinés par le service mutualisé, mais c'est son maire qui signe et engage la commune.

Une fois signé, le permis délivré au nom de la commune est transmis au préfet, au titre du contrôle de légalité exercé sur les actes des collectivités. Le préfet peut le déférer au tribunal administratif s'il l'estime illégal. Le service instructeur consulte aussi, selon le projet, l'architecte des Bâtiments de France, le gestionnaire de voirie, le service départemental d'incendie et de secours pour un établissement recevant du public, ou les gestionnaires de réseaux.

Délai d'instruction et permis tacite

Le délai d'instruction de droit commun est d'un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour un permis de construire de maison individuelle et de trois mois pour les autres permis de construire et pour le permis d'aménager. Il est majoré lorsque le projet se trouve en secteur protégé (abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable) ou exige une consultation particulière. En l'absence de décision notifiée dans le délai, le silence vaut accord : non-opposition à la déclaration préalable ou permis tacite (article R*424-1).

L'article R*424-2 prévoit des exceptions où le silence vaut refus, notamment pour des travaux dans un site classé ou en instance de classement, ou dans une réserve naturelle ; la mairie doit alors prévenir le demandeur qu'il ne pourra pas se prévaloir d'un accord tacite. Un certificat attestant l'absence d'opposition peut être demandé à la mairie, utile pour la banque ou le notaire. Tacite ou explicite, l'autorisation ne peut être retirée que si elle est illégale, et dans les trois mois suivant sa date.

Le permis de construire est valable trois ans et peut être prolongé deux fois d'un an si les règles d'urbanisme n'ont pas changé. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement sécurise aussi les projets qui évoluent en cours de chantier : pendant trois ans après le permis initial, un permis modificatif est examiné au regard des dispositions qui s'appliquaient à ce permis, sous réserve de motifs de sécurité ou de salubrité publique.

Affichage sur le terrain et recours des voisins

Dès la notification de l'autorisation, le bénéficiaire affiche sur le terrain un panneau d'au moins 80 cm, lisible depuis la voie publique, portant son nom, la date et le numéro de l'autorisation, la nature du projet et sa surface, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Cet affichage n'est pas une formalité : le délai de recours des tiers, deux mois, ne court qu'à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage. Sans panneau, ou avec un panneau incomplet, le délai ne démarre pas.

Un voisin doit démontrer que le projet affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien, et notifier son recours à l'auteur de la décision et au bénéficiaire dans les quinze jours. Surtout, l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 26 novembre 2025, a changé la stratégie : le recours gracieux adressé au maire doit être formé dans un délai d'un mois et ne proroge plus le délai de recours contentieux. Écrire au maire ne fait donc plus gagner de temps : un voisin qui veut obtenir l'annulation saisit le tribunal administratif dans les deux mois, que la mairie ait répondu ou non à sa lettre.

Comment contester un refus de permis de construire ?

Un refus de permis de construire doit être motivé : l'arrêté indique chaque disposition du plan local ou du code de l'urbanisme que le projet méconnaît. Le demandeur peut d'abord adresser un recours gracieux au maire, utile quand le refus repose sur un point qui se corrige (une hauteur, un recul, une pièce mal comprise). Le plus souvent, déposer une nouvelle demande qui lève les motifs du refus est plus rapide qu'une procédure.

Le recours contentieux se forme devant le tribunal administratif dans les deux mois qui suivent la notification du refus. Depuis le 28 novembre 2025, lorsqu'un demandeur assortit son recours d'un référé suspension, l'urgence est présumée (article L. 600-3-1), ce qui facilite une décision rapide du juge administratif. Si le juge annule le refus, la commune doit réexaminer la demande ; une confirmation de la demande dans les six mois suivant l'annulation oblige la mairie à statuer au regard des dispositions en vigueur à la date du refus annulé.

Après l'autorisation : ouverture de chantier, achèvement et fiscalité

Un permis de construire obtenu n'achève pas les démarches en mairie : trois formalités jalonnent ensuite le chantier, et chacune a ses pièges.

• Démarrer avant la fin du délai de recours : c'est permis, mais une annulation ultérieure peut obliger à modifier, voire démolir. Les banques attendent souvent la purge du recours des tiers et du retrait.
• Déclarer l'ouverture du chantier : la déclaration d'ouverture de chantier se dépose en mairie dès le début des travaux ; elle fait foi pour la validité du permis.
• Déclarer l'achèvement : la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) se dépose aussi en mairie, qui dispose de trois mois (cinq en secteur protégé) pour contester la conformité.
• Déclarer la surface nouvelle : une construction modifie la valeur locative qui sert au calcul de la taxe foncière ; elle se déclare dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv, qui sert aussi à la taxe d'aménagement, due pour toute surface nouvelle soumise à autorisation d'aménagement ou de construction.
• Construire sans autorisation : la loi du 26 novembre 2025 a renforcé les amendes et astreintes administratives que le maire peut prononcer, et permet au préfet d'agir si la commune reste inactive.

Permis de construire en mairie : les cas limites

Faut-il un permis pour une véranda de 25 m² ?

Une véranda de 25 m² accolée à une maison en zone urbaine d'un PLU relève de la déclaration préalable, sauf si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux : le permis de construire et l'architecte deviennent alors obligatoires. Hors zone urbaine, la même véranda exige un permis.

Peut-on déposer la même demande dans une autre commune ?

Une demande se dépose toujours à la mairie de la commune où se trouve le terrain, même quand l'instruction est confiée à l'intercommunalité ; un terrain à cheval sur deux communes donne lieu à un dépôt dans chacune.

Que faire si la mairie ne répond pas dans le délai ?

Le silence de la mairie au terme du délai d'instruction vaut accord tacite, sauf exceptions de l'article R*424-2 ; le bénéficiaire demande alors un certificat de permis tacite et affiche le panneau sur le terrain comme pour un permis explicite.

Le maire peut-il refuser un permis conforme au PLU ?

Un maire ne peut pas refuser un permis de construire conforme aux règles d'urbanisme pour un motif d'opportunité ; il peut toutefois surseoir à statuer quand un nouveau PLU en préparation rendrait le projet contraire, ou s'opposer pour un motif de sécurité ou de salubrité publique.

D'autres démarches de la vie locale sont présentées dans le tour d'horizon des démarches en mairie.