Une construction ou une extension qui crée plus de 20 m² exige en principe un permis de construire ; en dessous, et jusqu'à 40 m² pour une extension en zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit. Dans les deux cas, le dossier se dépose à la mairie de la commune où se trouve le terrain.
Les délais à connaître
- Déclaration préalable : un mois d'instruction, deux mois en secteur protégé.
- Permis de construire d'une maison individuelle : deux mois ; autres projets : trois mois.
- Sans réponse au terme du délai : accord tacite, sauf exceptions prévues par le code.
- Recours gracieux contre une autorisation : un mois, sans prolonger le délai de recours devant le juge.
Déclaration préalable ou permis : quelle autorisation pour quels travaux ?
Le critère principal est la surface créée, mesurée en surface de plancher ou en emprise au sol. Le seuil de 40 m² ne vaut que pour l'agrandissement d'un bâtiment existant situé en zone urbaine d'un PLU ; pour une construction nouvelle, comme un garage séparé, le seuil reste 20 m².
| Projet | Terrain en zone urbaine d'un PLU | Autres cas (carte communale, RNU, zone A ou N) |
|---|---|---|
| Extension de 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Extension de 20 à 40 m² | Déclaration préalable, sauf si la surface totale dépasse 150 m² après travaux (permis) | Permis de construire |
| Extension de plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
| Construction nouvelle de plus de 20 m² | Permis de construire | Permis de construire |
La déclaration préalable couvre aussi des travaux sans surface nouvelle : modification de l'aspect extérieur (fenêtres, panneaux solaires, ravalement dans certains secteurs), clôtures là où elles sont soumises à déclaration, piscines de taille moyenne, changement de destination sans travaux lourds. Au-delà de 150 m² de surface de plancher (800 m² pour un bâtiment agricole), le recours à un architecte est obligatoire. Avant de choisir le formulaire, il faut lire le règlement de zone du plan local d'urbanisme : une règle de hauteur ou de recul peut rendre le projet impossible, quelle que soit la procédure.
Déposer le dossier : en ligne, par courrier ou au guichet
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent accepter les demandes déposées par voie électronique, et celles de plus de 3 500 habitants les instruisent sous forme dématérialisée (article L. 423-3 du code de l'urbanisme). Le dépôt papier reste possible, par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre contre récépissé. À Paris, le dépôt se fait uniquement en ligne.
Le récépissé indique la date à laquelle le permis ou la non-opposition sera acquis faute de réponse. Ce délai ne court toutefois que sur un dossier complet : dans le mois qui suit le dépôt, la mairie peut réclamer les pièces manquantes ou notifier une majoration du délai, par exemple parce que l'architecte des Bâtiments de France doit être consulté. Une demande de pièces reçue au bout de trois semaines n'a donc rien d'anormal ; en revanche, une pièce réclamée après ce premier mois ne suspend plus le délai.
Qui instruit : la commune, l'intercommunalité ou l'État ?
Il faut distinguer celui qui signe et celui qui instruit. La signature revient au maire, au nom de la commune, dès qu'un PLU ou une carte communale s'applique ; dans les communes restées au règlement national d'urbanisme, la décision est prise au nom de l'État, par le maire ou le préfet (article L. 422-1). La commune peut aussi déléguer cette compétence au président de l'intercommunalité (article L. 422-3), délégation à confirmer après chaque renouvellement des élus. La délivrance des autorisations fait partie des pouvoirs propres du maire, que le conseil municipal ne peut pas exercer à sa place.
L'instruction, c'est-à-dire l'analyse technique du dossier, est souvent confiée à un service commun de l'intercommunalité ou à un syndicat. Les services de l'État ne sont plus mis à disposition gratuitement que pour les communes de moins de 10 000 habitants qui n'appartiennent pas à un groupement de 10 000 habitants ou plus (article L. 422-8). Concrètement, une commune de 1 200 habitants membre d'une communauté de 25 000 habitants voit ses dossiers examinés par le service mutualisé, mais c'est son maire qui signe et engage la commune.
Une fois signé, le permis délivré au nom de la commune est transmis au préfet, au titre du contrôle de légalité exercé sur les actes des collectivités. Le préfet peut le déférer au tribunal administratif s'il l'estime illégal.
Délais d'instruction et permis tacite
En l'absence de décision notifiée dans le délai, le silence vaut accord : non-opposition à la déclaration préalable ou permis tacite (article R*424-1). L'article R*424-2 prévoit des exceptions où le silence vaut refus, notamment pour des travaux dans un site classé ou en instance de classement, ou dans une réserve naturelle ; la mairie doit alors prévenir le demandeur qu'il ne pourra pas se prévaloir d'un accord tacite. Un certificat attestant l'absence d'opposition peut être demandé à la mairie, utile pour la banque ou le notaire.
Tacite ou explicite, l'autorisation ne peut être retirée que si elle est illégale, et dans les trois mois suivant sa date. Elle est valable trois ans et peut être prolongée deux fois d'un an si les règles n'ont pas changé. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement sécurise aussi les projets qui évoluent en cours de chantier : pendant trois ans après le permis initial, un permis modificatif est examiné au regard des règles qui s'appliquaient à ce permis, sous réserve de motifs de sécurité ou de salubrité.
Un refus, lui, se conteste devant le tribunal administratif. Depuis le 28 novembre 2025, lorsqu'un demandeur assortit son recours d'un référé, l'urgence est présumée (article L. 600-3-1).
Affichage sur le terrain et recours des voisins
Dès la notification, le bénéficiaire affiche sur le terrain un panneau d'au moins 80 cm, lisible depuis la voie publique, portant son nom, la date et le numéro de l'autorisation, la nature du projet et sa surface, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Cet affichage n'est pas une formalité : le délai de recours des tiers, deux mois, ne court qu'à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage. Sans panneau, ou avec un panneau incomplet, le délai ne démarre pas.
Un voisin doit démontrer que le projet affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien, et notifier son recours à l'auteur de la décision et au bénéficiaire dans les quinze jours. Surtout, l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 26 novembre 2025, a changé la stratégie : le recours gracieux adressé au maire doit être formé dans un délai d'un mois et ne proroge plus le délai de recours contentieux. Écrire au maire ne fait donc plus gagner de temps.
Les erreurs qui coûtent cher
- Démarrer avant la fin du délai de recours : c'est permis, mais une annulation ultérieure peut obliger à modifier, voire démolir.
- Oublier les déclarations de chantier : la déclaration d'ouverture puis la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux se déposent aussi en mairie.
- Franchir les 150 m² sans le voir : une extension de 30 m² sur une maison de 130 m² en zone urbaine bascule vers le permis et impose un architecte.
- Négliger la fiscalité : une surface nouvelle modifie la valeur locative qui sert au calcul de la taxe foncière et doit être déclarée à l'administration fiscale.
- Construire sans autorisation : la loi du 26 novembre 2025 a renforcé les amendes et astreintes administratives que le maire peut prononcer, et permet au préfet d'agir si la commune reste inactive.
D'autres démarches de la vie locale sont présentées dans le tour d'horizon des démarches en mairie.
