La semaine dernière, je suis tombé sur cet article dans le Toronto Star écrit par Mark Weisleder dont le titre affirme que nous sommes dans un «marché Locataire pour Condos. J’ai dû me gratter la tête quand j’ai lu cette manchette et j’ai pensé que c’était une faute de frappe. En lisant l’article et la section des commentaires est encore plus choquant, car il semble qu’il y a beaucoup de gens là-bas qui croient que nous sommes dans un marché de locataire.
S’il vous plaît noter: ce blog n’est pas destiné à être une critique de Mark Weisleder ou de son article. Mark a écrit de nombreux articles de grand retard sur le marché de la copropriété et ce dernier article contient en fait de bons conseils sur les choses à inclure dans un bail si vous êtes locataire. J’utilise l’article de Mark simplement comme un exemple de la croyance populaire que Toronto est le marché d’un locataire.
La prémisse de base est imparfaite
Le principe de base du mythe du marché du locataire de condo (dont à Laval) est quelque chose comme ceci: « ils vendent des condos tant pour les investisseurs que, lorsque ces bâtiments finir, ils vont inonder le marché avec des annonces de location et vous pourrez louer un condo tout neuf pour ne coûte pas cher » .
Ce principe est un proche cousin du jamais omniprésente », ils construisent des condos trop (je vois grues partout), le marché est plus approvisionnés et les prix vont planter 25-50% ».
Ces locaux sont mûrs avec des hypothèses et des croyances qui ne sont tout simplement pas justifiés par le marché lui-même. L’industrie de condos neufs a essentiellement été continuellement tourne à plein régime pendant une décennie et pendant tout ce temps nous n’avons pas vu les taux de location ou les prix baissent avec une signification (une exception étant la récession de 2008-2009, lorsque les prix ont chuté d’environ 10%, mais les loyers ne tombe pas du tout).
Il est clair que le marché n’est pas un locataire
Avant de vous dire pourquoi je pense que ce n’est certainement pas le marché d’un locataire de condo à Laval en ce moment, mais c’est tout le contraire, nous allons d’abord définir ce dont nous parlons lorsque nous disons marché locataire.
Dans le marché d’un locataire,
Il ya une abondance de l’offre de propriétés à choisir à partir de n’importe quel type d’unité donné, et pour tout voisinage donné. Les locataires détiennent le pouvoir dans les négociations et peut négocier régulièrement les prix de location qui sont au-dessous de demander les prix.Les unités à louer s’asseyait sur le marché pendant une longue période de temps avant qu’ils ne soient loués.
Les surenchères pour les logements locatifs sont inexistants.
Il s’ensuit que le marché d’un propriétaire, à l’opposé de ces choses serait vrai: la pénurie de l’offre, les propriétaires détiennent le pouvoir, les propriétés louer très rapidement, des guerres d’enchères sont fréquentes. Alors que voyons-nous dans le marché de la location condo Toronto aujourd’hui?
Les preuves anecdotiques suggèrent fortement que ce n’est pas quelque chose proche d’être un locataire de marché dans le monde condo du centre-ville. Demandez à quelqu’un qui a essayé de louer un condo du centre-ville au cours des 6 derniers mois s’ils croient que c’est un marché d’un locataire. Les condos sont régulièrement des locations du premier jour, ils sont sur le marché. Les propriétaires sont inondés de demandes. Surenchères sont monter les prix sur demande. Histoires de locataires qui paient en espèces pendant six mois ou de l’année entière à l’avant sont encore émergentes. Et comme je l’ai été blogs à propos de la dernière année, les prix sont à la hausse.
La preuve statistique (accordé en alimentation un peu court pour le marché locatif en général) prend en charge les déclarations anecdotiques. J’ai juste fait une recherche MLS de tous les condos qui avaient été louées au cours de la dernière semaine dans la plus grande ville sous-marché (C01). J’ai trouvé que le prix réel du loyer: demander ratio de prix de location était de 100,6%. Cela signifie que, en moyenne, la plupart des condos sont en location pour plus que le prix demandé. Le délai moyen sur le marché de ces listes n’est que de 10. Ainsi, en à peine une semaine, le centre-ville de condo moyenne est la location pour environ $ 10/mois sur demande. Ne correspond pas exactement appuyer l’hypothèse des marchés du locataire!
Histoire du mythe du marché du locataire de condo
«Le marché en raison de condo sur l’offre locataire le mythe de l’est celui qui a été autour depuis longtemps, à Toronto. Les gens ont spéculé que c’est un marché d’un locataire lorsque ce n’est clairement pas pendant des années!
Voir cet article du Toronto Star avec un titre presque identique à l’article de la semaine dernière en date de mai 2011. Et voir ce billet de blog sur un blog financière de Février 2009 qui contient également le principe de base et sans fondement (ils construisent des condos tant il sera donc le marché d’un locataire).
Toronto pourrait jamais devenir un marché locataire?
Il peut venir un jour où le marché du condo location à Toronto est le marché d’un locataire. En théorie, cela peut se produire en raison d’une offre excédentaire d’unités qui ont été pres0ld aux investisseurs, cependant, il n’ya tout simplement aucune preuve que j’ai vu à ce jour qui prend en charge ce sera le cas dans un avenir proche.
Personnellement, je pense que le marché de la revente se refroidit dans la seconde moitié de cette année, nous continuerons à voir la pression à la hausse sur les tarifs de location que plus serait-être les acheteurs continuent d’être locataires, de l’huile sur le feu déjà incandescent de la copropriété marché de la location.
Les mythe du marché de colocation de condo,